[财税随聊] 转让个独企业房屋产权跟着转移了吗？小心被原投资人的债权人申请执行

Original 税月如歌请关注如歌税月 2023-02-24

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浪子老师提了一个问题：

为什么个人独资企业办理不动产变更的时候，需要同时提交投资者的资料？

小编认为：个人独资企业不具有完全独立的法律人格，所以不能成为所有权人。个人独资企业对不动产不拥有所有权，不动产的所有权属于投资人。个人独资企业的人格是依附于投资者而存在的，它没有独立的人格，皮之不存，毛将焉附，所以需要同时提交投资者的资料。

引出第二个问题：房产证上，权利人＝个人独资企业。并没有投资人的名字，如何体现投资人就是所有权人？当个人独资企业变更投资人的时候，房产证上的权利人仍然是个人独资企业，并没有变化，那需要去办理变更登记吗？

先看一个可类比的案例

案情概要

“荆彰石英矿”是一家个人独资企业，刘XX于2009年投资。

2011年该企业取得矿区采矿权，国土资源局显示该矿采矿权许可证登记在“荆彰石英矿”名下（即个人独资企业名下），当时刘XX仍然是企业投资人。

后来，该刘XX转让了该企业，后又经数次转让，工商办理了变更。但是，采矿权一直没向国土资源局办理审批登记手续。

2013年刘XX欠银行借款未还，银行申请法院查封执行该采矿权。该企业及新投资人提出异议诉讼。认为企业已经转让，采矿权也跟着转让，不属于原投资人刘XX。

历审情况

一审：判令：准许执行荆彰石英矿采矿权。支持银行。

二审：撤销一审判决。驳回银行的诉讼请求。

最高法再审：撤销二审判决。维持一审判决。支持银行。

最高法观点摘录

1、个人独资企业变更投资人的性质问题

个人独资企业不具有独立的法律人格，性质是非法人企业，企业全部财产的实际所有权人系投资人。本案中，荆彰石英矿作为个人独资企业多次变更投资人，并经过工商变更登记。从表面上看，荆彰石英矿名称不变，但鉴于个人独资企业的财产系投资人所有，投资人的变更必然导致企业名下财产权利的转移。

2、采矿权是否发生权利转移的问题

案涉采矿权....系刘XX作为荆彰石英矿投资人于2011年3月8日申请取得，但刘XX将荆彰石英矿全部资产转让...均未依法向该采矿许可证颁发机关——三门峡市国土资源局办理审批登记手续，依法不能产生采矿权的物权变动效力。尽管荆彰石英矿投资人已经过工商登记变更，案涉采矿权依法登记在荆彰石英矿名下，但采矿权主体并未同时发生变更，权利人依然是刘XX。

小编大白话

为了方便理解，小编用大白话翻译一次

个人独资企业名下财产的所有权，是属于投资人的，转让企业，就是转让了企业名下的财产，所以企业名下的财产权利转移给新投资人。法院是认同个人独资企业变更了投资者之后，就是投资人卖掉了企业之后，就是卖掉了企业名下的财产。

但是！！！

采矿权是特殊的财产，双方虽然签了转让协议了，合同成立了。还要办登记手续，不办登记，法律上的物权就不变动。采矿权本来属于刘XX，刘XX和新的投资人并没有去国土资源局办登记，所以采矿权的物权没有变动，仍然是刘XX。

很明白了吧？

转让合同成立，财产是转让了，但是法律规定要办手续呀，你不办，法律上的物权就不变化。

插播一下画外音

写到这里，小编忍不住要插几句题外话

一直有很多贴子分别坚持两个观点

1、个人独资企业有相对独立的民事主体资格，有财产权，转让个人独资企业的时候，登记在企业名下的财产，转让后还是登记在企业名下，所以并没有发生财产的转移。

2、关于纳税，登记在个人独资企业名下的不动产，转让企业的时候，产权证并没有发生变化，还是登记在企业名下，所以并没有发生不动产的转让行为，不需要纳税。

坚持这两个观点的，应该认真看看最高法的判决，即上文的观点摘录1：

“个人独资企业不具有独立的法律人格，性质是非法人企业，企业全部财产的实际所有权人系投资人......投资人的变更必然导致企业名下财产权利的转移。”

必然导致企业名下财产权利的转移，不是所谓的仍然登记在企业名下，仍然是企业的财产，所以没有发生转移。

其实小编一直觉得这是一个很简单的道理，凡事从尊重事实本质，不要玩文字游戏。甲把个独企业转让给了乙，假如里面有房产，本来房产所有权是甲的，现在房产所有权变成是乙的了，乙随时可以过户到自已的名下。这能说产权没有发生变化吗？能说房子没有转移吗？能说不交税吗？

还说要跟转让股权，转让公司来类比，公司是法人，公司的房产所有权是属于公司的，不是属于投资人的，公司的房子可不能转移给投资人。这怎么能类比呢？

详见

[税务争议] 个人转让房地产不征税筹划？个人独资企业更换投资者不征增值税+土增税?。

个人独资企业名下的不动产属于谁

回归正题

不动产登记在个人独资企业名下，产权证上的权利人写的是企业的名字

那么，不动产属于企业所有吗？

相信看到这里，大家都明白了。不！

不动产的所有权属于投资者，《民法通则》指出：财产所有人按照法律对自己的财产拥有使用、处分、占有等合法权益。包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。所有权意味着人对物最充分、最完全的支配，是最完整的物权形式。虽然不动产登记在企业的名下，企业可以使用、经营、收益、甚至处置该不动产，但是这些行为，都是在投资者的同意下进行的。企业对不动产所行使的权利，是由投资者人所拥有的物权的衍生出来的，不是企业独立拥有的。

登记在个人独资企业名下的不动产，物权仍然属于投资人。

《个人独资企业法〉第五条国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益。第十七条个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。
PS：关于第五条，有观点认为，法律规定保护个人独资企业的财产，说明法律认可个人独资企业财产属于个人独资企业，这是误解吧。国家当然会保护企业的财产呀，国家保护所有公民的合法财产。但这不意味着，个人独资企业的财产就可以独立于投资人了。
而且特意用第十七条说明，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，在个人独资企业的法律里面规定其财产的所有权属于投资人，这还不够明白吗。不动产的所有权总不能又属于个独企业，又属于投资人吧。

转让个人独资企业后需要办理不动产登记吗

类比前面最高法的案例，相信大家也有答案了

不动产的权利跟采矿权的权利，相似之处是什么？

采矿权是登记在企业名下的，不动产是登记在企业名下的

采矿权属于投资人，不动产也属于投资人

采矿权的转移需要登记才生效，不动产的转移也需要登记生效

物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产物权的转让，未经登记的，不发生效力。
就象案例中的采矿权一样，个人独资企业转让，签订了转让合同。企业名下的财产发生了转移。
但是！！！
不动产是特殊的财产，双方虽然签了转让协议了，合同成立了。还要办登记手续，不办登记，法律上的物权就不变动。不动产本来属于原投资人，不去自然资源局办登记，不动产的物权就没有变动，仍然属于原投资者。

如果此时，也象案例中的原投资人一样，发生了债务纠纷，债权人估计也可以申请法院执行该不动产

。不能执行条件：已全款支付+已经占有不动产

同时，办理登记的时候，应该就要作为不动产转让处理，要求提供完税证明。

其实这点也很好理解，既然卖个人独资企业就是卖财产，那房子卖了，当然要去登记。相信绝大多人都知道买卖房屋需要去办不动产登记过户。

不动产登记部门了解个人独资企业的特殊性吗

讨论到这里，又带出了新的问题：那要怎样登记投资人变化呢？

不动产登记部门有意识到个人独资企业的特殊性吗？

是否意识到不动产真正的所有权人是投资者呢？

产权证的权利人是企业的名字，那投资人的名字在哪里呢？

产权证是没有投资人的名字！

不动产登记簿上面有吗？

我们下载了不动产登记簿的参考格式，也没能看出投资人应该登记在哪里？

有没有可能，产权证上没有投资人，不动产登记簿上面也没有投资人？（是登记在其他权利状况中或者附记中吗？）

有没有可能，不动产登记制度没有领会非法人组织的特殊性，登记要素设计还不是太科学呢？

如果是这样，咱们前面的讨论，就变成没有意义了

PS：案例中采矿权的证书也是个人独资企业的，又是登记投资人的呢？

欢迎了解详情的税友留言。

国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知

国土资发〔2015〕25号

http://bdcdj.njgt.gov.cn/default.php?mod=article&do=detail&tid=1097857

不动产登记暂行条例
第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
物权法第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

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